Nieznajomość prawa szkodzi. Porady prawne On-line Leszek Poręba

Kliknij i zamów poradę!



Charakter prawny umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska zalicza się do tzw. umów nienazwanych, oznacza to, że jej treść nie jest w pełni uregulowana przez przepisy prawa. Jej charakter jest niezwykle dogodny dla inwestorów (deweloperów), ponieważ ze środków pieniężnych przyszłych właścicieli mogą oni realizować budowę mieszkań, domów, lokali czy innych inwestycji związanych z nieruchomościami. Umowa deweloperska nie ma jednolitego charakteru, w obrocie można spotkać bardzo wiele jej odmian odnoszących się do różnych stanów prawnych i faktycznych.

Sąd Najwyższy w wyroku z dn. 9 lipca 2003r. (Izba Cywilna: IV CKN 305/2001:OSNC 2004/7-8 poz. 130) określił umowę deweloperską jako umowę nienazwaną. Jest umową mieszaną, która powstała z połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi zamiar przekazania inwestycji przyszłemu właścicielowi nieruchomości. Źródłem umowy są elementy innych umów nazwanych, które tworzą spójną całość określoną przez cel inwestycyjny.

Art. 9 ust. 1 ustawy z dn. 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zawiera uregulowania, które odnoszą się tylko do jednego typu umowy deweloperskiej. W świetle tego przepisu odrębna własność lokalu może powstać min. w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Warunkiem ważności umowy jest status właściciela gruntu, osoby zamierzającej podjąć się budowy, oraz uzyskania pozwolenia na budowę. Niezbędne jest również ujawnienie roszczenia w Księdze Wieczystej o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa. W razie sytuacji, gdy wyżej wymieniona umowa byłaby wykonywana sprzecznie z jej treścią lub w sposób nierzetelny, nabywca ma uprawnienie dochodzenia przed sądem wykonania umowy przez innego wykonawcę na koszt i niebezpieczeństwo dotychczasowego.

Niezmiernie ważnym dla tej tematyki jest orzeczenie Sądu Najwyższego z dn. 9 lipca 2003r., który określił, że umowa deweloperska nie ma charakteru umowy przedwstępnej i nie wywołuje skutków prawnych zawartych w art.389 Kodeksu Cywilnego. Deweloper posiada bardzo szerokie uprawnienia w ramach wykonania tej umowy, co w praktyce przekłada się na nieoczekiwane zmiany inwestycji, niejednokrotnie niekorzystne dla nabywców. Klienci inwestora mają otrzymać na własność jedynie swoje lokale, pozostawiając inne kwestie nieuregulowane w umowie. Zatem dopóki deweloper pozostaje właścicielem nieruchomości, może praktycznie swobodnie wpływać na przedsięwzięcie np., jeżeli w ramach inwestycji wygospodarował dodatkowe pomieszczenie, może je sprzedać jako samodzielny lokal.

W stosunku do wyżej powołanych okoliczności istnieją pewne ograniczenia w swobodnym kształtowaniu umowy przez dewelopera. Chodzi tu o klauzule Kodeksu Cywilnego dot. obrotu z udziałem konsumentów- tzw. klauzule abuzywne. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku XVII Amc 68/2004 stwierdził, że deweloper nie może zastrzec w umowie postanowień, że w niektórych sytuacjach może zaciągnąć kredyt w imieniu klienta na sfinansowanie kosztów budowy mieszkania. W sprawie tej zastrzeżono w umowie, że zaciągnięcie kredytu byłoby możliwe, gdyby klient z ważnej przyczyny nie był w stanie wypłacać rat w terminie albo bez uzasadnionej przyczyny nie płacił kolejnych. W takim wypadku klient miał też również ponieść koszty zaciągnięcia kredytu. Sąd wskazał, że klient byłby obciążony kosztami kredytu, nie mając wiedzy, w jakim banku spółdzielnia go zaciągnie oraz jakie będzie oprocentowanie i inne opłaty. W ocenie sądu deweloper naruszył art. 385 [3] pkt 4 Kodeksu Cywilnego, czyli zakaz umieszczania w umowie klauzul, które przewidują uregulowania, z którymi klient nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy.

Na rynku obrotu nieruchomościami popularna jest także inna umowa deweloperska odnosząca się do budowy osiedli i domów jednorodzinnych. Do tej umowy nie stosuje się już przepisów ustawy o własności lokali. W takiej sytuacji umowa regulowana jest w praktycznie dowolny sposób i często zdarza się, że deweloper nie jest właścicielem gruntu, na którym planowana jest inwestycja. Umowy takie nie są w żaden szczególny sposób ograniczone, co niesie zatem szczególne zagrożenie dla klientów, np. ze względu na brak zapisów o szczególnej formie prawnej. Jedynie samo przeniesienie nieruchomości musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Z racji tego, że nie jest to umowa przedwstępna, jej skutki także nie są uzależnione od zachowania określonej formy. Jedynym ograniczeniem są tylko ogólne przepisy prawa o zobowiązaniu umowy.

Zgodnie z art. 750 Kodeksu Cywilnego umowa deweloperska jest umowa o świadczenie usług i zgodnie z tym stosuje się do niej odpowiednio przepisy o zlecenie. Kwestie sporne, które nie są uregulowane, należy rozstrzygać zgodnie z tymi przepisami. Wydaje się, że najważniejszą kwestią w umowie deweloperskiej jest to, że zgodne oświadczenie stron i zawarcie umowy nie zobowiązuje w żadnen sposób dewelopera do przeniesienia na klienta własności przyszłej nieruchomości.

Dane kontaktowe